Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde Taşınmaz Edinim Hakkı, Tapu Harçları ve Oturum İzni Düzenlemeleri
Güncellenme Tarihi: 16 Mayıs 2025
Bu belge, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC) sınırları içerisinde Türkiye Cumhuriyeti (T.C.) vatandaşları ve yabancı uyruklu gerçek kişiler için taşınmaz mal edinim hakları, tapu harçları ve oturum izni başvurularına dair güncellenmiş hukuki düzenlemeleri detaylı bir şekilde ortaya koymaktadır. İşbu düzenlemeler, 16 Mayıs 2025 tarihi itibarıyla yürürlüğe girmiş olup, önceki düzenlemelerin yerine geçmiştir.
Bölüm 1: Türkiye Cumhuriyeti Vatandaşlarına İlişkin Düzenlemeler
1.1 Taşınmaz Mal Edinim Hakkı
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının KKTC’de taşınmaz mal edinme hakkı, daha önceki düzenlemede kişi başına üç (3) adet ile sınırlıyken, yeni düzenleme ile altı (6) adede çıkarılmıştır. Edinilebilecek taşınmaz türleri aşağıdaki şekilde sınırlandırılmıştır:
- En fazla altı (6) adet daire, veya
- En fazla üç (3) adet villa.
Açıklama:
- Söz konusu sınırlamalar, aynı taşınmaz türü için geçerlidir. Bir alıcı, farklı türdeki taşınmazların (örneğin, villa ve daire) kombinasyonunu, her bir tür için belirlenen üst sınırı aşacak şekilde edinemez. Örneğin, ilk satın alma bir daire ise, takip eden tüm alımlar da daire olmalı ve toplamda altı (6) adedi geçmemelidir. Benzer şekilde, ilk satın alma bir villa ise, sonraki alımlar villa ile sınırlı olup toplamda üç (3) adedi aşamaz.
1.2 Tapu Harçlarına İlişkin Güncellemeler
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için taşınmaz mal ediniminde uygulanacak tapu harç oranları aşağıdaki şekilde revize edilmiştir:
Eski Düzenleme:
- Birinci alım: Satış bedelinin %6’sı
- İkinci alım: Satış bedelinin %9’u
- Üçüncü alım: Satış bedelinin %12’si
Yeni Düzenleme:
- Birinci Alım: Satış bedelinin %6’sı, iki taksit halinde:
- Sözleşmenin onaylanması sırasında: %3
- Taşınmaz Mal Edinimi için Bakanlar Kurulu izninin alınmasından itibaren 75 gün içinde: %3
- İkinci Alım: Satış bedelinin %8’i, iki taksit halinde:
- Sözleşmenin onaylanması sırasında: %2
- Taşınmaz Mal Edinimi için Bakanlar Kurulu izninin alınmasından itibaren 75 gün içinde: %6
- Üçüncü ve Sonraki Alımlar (4., 5. ve 6. alımlar): Satış bedelinin %9’u, iki taksit halinde:
- Sözleşmenin onaylanması sırasında: %3
- Taşınmaz Mal Edinimi için Bakanlar Kurulu izninin alınmasından itibaren 75 gün içinde: %6
Ek Yükümlülükler:
- Alıcı, Bakanlar Kurulu izninin alınmasından itibaren 75 gün içinde, tapu harcı ile birlikte taşınmazın satış bedeli üzerinden %5 oranında Katma Değer Vergisi (KDV) ödemekle yükümlüdür.
- Alıcı, satış sözleşmesini imza tarihinden itibaren 21 gün içinde Vergi Dairesi’ne kaydettirmek zorundadır. Bu işlem için satış bedelinin %0,5’i oranında pul ücreti ödenir. Kayıt süresi:
- 21 gün ile 6 ay arasında gerçekleşirse: %1
- 6 ay sonrasında gerçekleşirse: %1,5
1.3 Oturum İzni Başvuruları
Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları, KKTC’de konut veya arsa satın alarak taşınmazın tapusunu edinmeleri halinde, azami beş (5) yıla kadar oturum izni başvurusunda bulunabilirler.
Eski Şartlar:
- Başvuru sahiplerinden en az 30.000 Amerikan Doları tutarında banka hesabı bakiyesi ve düzenli gelir beyanı talep edilmekteydi.
Yeni Şartlar:
- Mali yeterlilik şartları tamamen kaldırılmıştır.
Açıklama:
- Tapu henüz alınmamış, ancak satış sözleşmesi Vergi Dairesi’ne kaydedilmiş alıcılar için oturum izni süresi iki (2) yıl ile sınırlıdır. Bu durumda, başvuru sahiplerinden banka depozitosu ve kira sözleşmesi ibraz etmeleri talep edilir.
Bölüm 2: Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilere İlişkin Düzenlemeler
2.1 Taşınmaz Mal Edinim Hakkı
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin KKTC’de taşınmaz mal edinme hakkı, daha önceki düzenlemede bir (1) adet ile sınırlıyken, yeni düzenleme ile üç (3) adede çıkarılmıştır. Edinilebilecek taşınmaz türleri aşağıdaki şekilde sınırlandırılmıştır:
- En fazla üç (3) adet daire, veya
- En fazla iki (2) adet villa.
Açıklama:
- Söz konusu sınırlamalar, aynı taşınmaz türü için geçerlidir. Bir alıcı, farklı türdeki taşınmazların (örneğin, villa ve daire) kombinasyonunu, her bir tür için belirlenen üst sınırı aşacak şekilde edinemez. Örneğin, ilk satın alma bir daire ise, takip eden tüm alımlar da daire olmalı ve toplamda üç (3) adedi geçmemelidir. Benzer şekilde, ilk satın alma bir villa ise, sonraki alımlar villa ile sınırlı olup toplamda iki (2) adedi aşamaz.
2.2 Tapu Harçlarına İlişkin Güncellemeler
Yabancı uyruklu gerçek kişiler için taşınmaz mal ediniminde uygulanacak tapu harç oranları aşağıdaki şekilde revize edilmiştir:
Eski Düzenleme:
- Birinci alım: Satış bedelinin %12’si
Yeni Düzenleme:
- Birinci Alım: Satış bedelinin %9’u, iki taksit halinde:
- Sözleşmenin onaylanması sırasında: %6
- Taşınmaz Mal Edinimi için Bakanlar Kurulu izninin alınmasından itibaren 75 gün içinde: %3
- İkinci Alım: Satış bedelinin %9’u, iki taksit halinde:
- Sözleşmenin onaylanması sırasında: %3
- Taşınmaz Mal Edinimi için Bakanlar Kurulu izninin alınmasından itibaren 75 gün içinde: %6
- Üçüncü Alım: Satış bedelinin %9’u, iki taksit halinde:
- Sözleşmenin onaylanması sırasında: %3
- Taşınmaz Mal Edinimi için Bakanlar Kurulu izninin alınmasından itibaren 75 gün içinde: %6
Ek Yükümlülükler:
- Alıcı, Bakanlar Kurulu izninin alınmasından itibaren 75 gün içinde, tapu harcı ile birlikte taşınmazın satış bedeli üzerinden %5 oranında Katma Değer Vergisi (KDV) ödemekle yükümlüdür.
- Alıcı, satış sözleşmesini imza tarihinden itibaren 21 gün içinde Vergi Dairesi’ne kaydettirmek zorundadır. Bu işlem için satış bedelinin %0,5’i oranında pul ücreti ödenir. Kayıt süresi:
- 21 gün ile 6 ay arasında gerçekleşirse: %1
- 6 ay sonrasında gerçekleşirse: %1,5
2.3 Oturum İzni Başvuruları
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, KKTC’de konut veya arsa satın alarak taşınmazın tapusunu edinmeleri halinde, azami beş (5) yıla kadar oturum izni başvurusunda bulunabilirler.
Eski Şartlar:
- Başvuru sahiplerinden en az 30.000 Amerikan Doları tutarında banka hesabı bakiyesi ve düzenli gelir beyanı talep edilmekteydi.
Yeni Şartlar:
- Mali yeterlilik şartları tamamen kaldırılmıştır.
Açıklama:
- Tapu henüz alınmamış, ancak satış sözleşmesi Vergi Dairesi’ne kaydedilmiş alıcılar için oturum izni süresi iki (2) yıl ile sınırlıdır. Bu durumda, başvuru sahiplerinden banka depozitosu ve kira sözleşmesi ibraz etmeleri talep edilir.